Capcanele din Antecontract: Cum să nu pierzi avansul de mii de euro când cumperi un apartament în Timișoara

Ai găsit apartamentul perfect. Poate e într-un bloc nou lângă Iulius Town sau poate e o clădire istorică renovată în zona Elisabetin. Ești entuziasmat, ai vorbit deja cu banca, iar agentul imobiliar îți pune politicos, dar ferm, un document în față:

„Acesta este antecontractul standard. Semnăm, plătiți avansul de 15% și locuința e rezervată.”

Aici, în acest moment de euforie combinată cu presiune, se fac cele mai costisitoare greșeli. Ca avocat care a văzut sute de tranzacții imobiliare în Timișoara, îți spun direct: Nu există „contract standard”. Există doar contracte scrise de avocații vânzătorului pentru a-l proteja pe vânzător.

Dacă semnezi fără să negociezi, îți pui avansul (adesea între 10.000 și 30.000 de Euro) într-un pericol real. Iată cele 3 capcane majore pe care le șterg sau le modific mereu din contractelor clienților mei.

1. Clauza „Dacă banca nu-ți dă creditul”

Aceasta este regina dramelor imobiliare. Tu ești de bună-credință. Ai o pre-aprobare de la bancă. Dar, între momentul semnării antecontractului și momentul semnării finale (care poate fi peste 6 luni la blocurile în construcție), se pot întâmpla multe:

• Banca Națională schimbă gradul de îndatorare.
• Dobânzile cresc și nu te mai încadrezi.
• Imobilul este subevaluat de evaluatorul băncii.

Capcana: În majoritatea antecontractelor, scrie că dacă nu plătești diferența de bani la termen, pierzi avansul. Nu contează că banca te-a refuzat și nu e vina ta. Dezvoltatorul păstrează banii.

Soluția: Inserarea unei clauze clare de restituire a avansului (integral sau cu o penalizare minimă) în cazul în care creditul este respins din motive neimputabile ție.

2. Termenul de Predare vs. Termenul Actelor (CF)

Dezvoltatorul îți promite: „Te muți în decembrie!”. Tu îți faci planuri, dai preaviz la chirie, comanzi mobilă. Vine decembrie, blocul e gata fizic, dar… nu are recepția făcută, nu are intabularea, nu are apartamentarea. Banca nu îți dă banii fără extrasul CF individual.

Capcana: Tu nu poți cumpăra, deci ești în culpă contractuală. Sau, mai des, ești forțat să semnezi acte adiționale de prelungire, stând luni de zile cu bagajele la ușă, fără ca vânzătorul să îți plătească vreo despăgubire pentru întârziere.

Soluția: Contractul trebuie să prevadă penalități de întârziere pentru vânzător (sume concrete pe zi de întârziere), nu doar pentru cumpărător. Reciprocitatea este cheia unui contract onest.

3. „Viciile Ascunse” și Garanția

Vizita de vizionare durează 15 minute. Viața în apartament durează ani. Ce faci dacă după 3 luni apare igrasie, dacă presiunea la apă e inexistentă sau dacă izolația fonică e o glumă?

Capcana: Multe antecontracte conțin formulări de genul „Cumpărătorul a văzut bunul și îl acceptă în starea în care se află”. Această frază te poate dezarma legal în fața unor probleme grave de structură sau finisaje care nu erau vizibile cu ochiul liber.

Soluția: Specificarea clară a standardelor de predare și menținerea responsabilității vânzătorului pentru viciile ascunse, conform Codului Civil, fără clauze de exonerare.

Concluzie: Un avocat costă mai puțin decât un avans pierdut

Nu vreau să fiu negativistă. Majoritatea tranzacțiilor se încheie cu bine. Dar rolul unui antecontract nu este să funcționeze când totul e roz, ci să te protejeze când lucrurile merg prost.

Înainte să virezi zecile de mii de euro economisiți cu greu, trimite draftul de contract unui specialist. E mai bine să amâni semnarea cu 24 de ore decât să regreți ani de zile.

Cabinet Avocat Elena Stănescu – Timișoara Asistență la tranzacții imobiliare & Verificare Acte